Aujourd'hui, je vais vous parler d'une notion patrimoniale que vous serez probablement amené à rencontrer au moins une fois dans votre vie, lors d'une donation ou plus probablement lors du décès d'un parent.

Il s'agit du démembrement de propriété. Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C'est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d'une donation ou d'une succession.

C'est un concept très ancien étant donné qu'il nous vient du droit romain, donc avec une telle antériorité, il y a peu de chances qu'il soit remis en question.

Il consiste à distinguer dans un bien deux éléments :

• Le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, appelé usufruit
• Le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de pouvoir le céder, le transmettre ; et de reprendre l'usufruit du bien au décès de celui qui le détient, appelé nue-propriété.

Pourquoi le rencontre t'on au décès ? Parce que dans le cas d'un couple marié, avec des enfants communs, il est majoritairement retenu les modalités de transmissions suivantes :

• L'usufruit au conjoint survivant
• La nue-propriété aux enfants.

Si l'usufruit d'un bien immobilier se conçoit facilement, à savoir la possibilité pour l'usufruitier d'occuper le bien ou d'en percevoir les revenus, comment s'organise t'il pour les liquidités et placements financiers ?

A noter : Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres ou un placement financier. Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés.

L'usufruitier en perçoit les revenus et peut également consommer le capital, charge à lui de restituer ce capital à son décès. On parle dans ce cas de quasi-usufruit. Cette restitution prendra généralement la forme d'une créance sur succession, et si l'actif est insuffisant, le nu-propriétaire devra renoncer à ce montant.

Nous avons vu que le nu-propriétaire avait la faculté de vendre ou donner un bien. Dans ce cas, le nu-propriétaire peut ne céder que sa nue-propriété, auquel cas la vente risque d'être très compliquée étant donné l'impossibilité pour l'acheteur d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus. On se rapproche ainsi des modalités d'un viager occupé, où le gain sera obtenu au décès de l'usufruitier, sans garantie sur le moment où cela va survenir.

Le cas le plus fréquent est la cession conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, ce qui nécessite l'accord des deux parties. Dans ce cas le produit de la cession peut :

• Etre réemployé pour l'acquisition d'un autre bien immobilier, ou d'un produit de nature différente tel qu'un placement financier. Dans ce cas l'usufruitier de l'ancien bien devient usufruitier du nouveau ; de même pour le nu-propriétaire.
• Etre partagé entre usufruitier et nu-propriétaire. Dans ce cas, est quasiment toujours utilisé le barème fiscal de l'article 669 du Code Général des impôts avec une valeur de nue-propriété qui s'accroit de 10% à chaque fois que l'usufruitier passe la décennie supérieure.
• Être entièrement perçu par l’usufruitier selon les termes du quasi-usufruit décrit ci-dessus.

Mais un autre partage, dit économique, tenant compte des flux économiques du placement peut être envisagé.